Article 152 : Les droits réels (105) ne se conservent et ne produisent effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites fixées par le présent Code, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.

Article 153 : Sont dispensées de la publicité, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la Loi, à l’exception cependant de la servitude de passage pour cause d’enclave, dont l’assiette doit être exactement déterminée lors de la création de la servitude.

Article 154 : La publication au Livre Foncier de droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation et exigée pour la validité des droits à l’égard des tiers, est assurée par la formalité de la publicité de ces droits.

Article 155 : Tous faits, sentences et conventions ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence, tous baux d’immeubles excédant douze années, toute quittance ou cession d’une somme équivalent à plus de trois années de loyers ou fermages non échus doivent, en vue de l’inscription, être constatés par écrit dans les formes prévues par la Loi.

Article 156 : Les actes dressés pour la constatation d’une convention doivent contenir, outre les éléments essentiels des contrats :

1 – L’énonciation, conforme aux actes de l’état civil,

* Pour les individus, des nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession et domicile, ou aux actes constitutifs ;

* Pour les sociétés et autres institutions jouissant de la personnalité civile, de leur forme juridique, de leur dénomination ou raison sociale et de leur siège social;

pour les sociétés commerciales, (106) de leur capital et leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés (107), pour les autres institutions, des date et lieu de leur déclaration, des date et lieu de dépôt de leurs statuts;

2 – L’indication de la capacité des contractants et de la qualité en laquelle ils agissent, appuyées de déclarations précises en ce qui concerne l’état civil;

3 – La désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit affecter la publication.

Article 157 : La constatation écrite des mutations opérées par décès est faite dans les intitulés d’inventaires ou, à défaut, au moyen d’acte de notoriété ou de décision judiciaire contenant :

1 – L’énonciation, conforme aux actes de l’état civil :

* Pour les individus, des nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession et domicile du défunt et des héritiers naturels ou institués;

* Pour les sociétés et autres institutions jouissant de la personnalité civile, leur forme juridique, leur dénomination ou raison sociale et leur siège social; pour les sociétés commerciales, (108) leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés (109) et, pour les autres institutions, la date et le lieu de leur déclaration, la date et le lieu de dépôt de leurs statuts;

2 – L’indication, en ce qui concerne le défunt, s’il y a lieu, de sa capacité absolue ou relative de disposer par testament; en ce qui concerne les héritiers et légataires, de leur capacité à recevoir par testament et, dans tous les cas, de leurs droits exclusifs à l’hérédité;

3 – La désignation, par le numéro des Titres Fonciers, des immeubles transmis. Les intitulés d’inventaires et les actes de notoriété sont dressés par-devant Notaire.

Article 158 : Toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une déclaration notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant éventuellement les modalités de cette acceptation.

Une attestation rectificative doit le cas échéant être établie, notamment lorsque la dévolution est modifiée ou que les successibles exercent ou modifient leur option postérieurement à la publicité de l’attestation notariée.

Toutefois la publication au même bureau d’un acte de disposition par les successibles dispense ces derniers de faire établir et publier une attestation rectificative.

Les clauses de restitution contenues dans les testaments et les restrictions au droit de disposer dont peuvent être affectées les transmissions par décès, ainsi que toutes les clauses susceptibles d’entraîner la révocation de ces dernières doivent être reproduites littéralement dans l’attestation notariée relative aux immeubles grevés.

Il n’est pas établi d’attestation notariée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié.

Article 159 : L’attestation notariée dont la publication est prescrite par l’article précédent doit mentionner, le cas échéant, le testament, la décision judiciaire ordonnant l’envoi en possession, l’acte de délivrance de legs ou la décision judiciaire statuant sur la demande en délivrance.

Si l’envoi en possession ou la délivrance du legs intervient postérieurement à la publication de l’attestation notariée, les successibles sont tenus de requérir l’établissement d’une attestation rectificative dans les six mois de la décision judiciaire ou de l’acte intervenu, mais seulement dans le cas où la dévolution héréditaire telle qu’elle est révélée par la première attestation se trouve modifiée. Lorsque la dévolution des droits successoraux, la masse immobilière héréditaire ou les modalités de l’option constatées dans une attestation précédemment publiée viennent à être modifiées, les successibles sont tenus de publier une attestation rectificative.

Toutefois, il n’y a pas lieu à attestation rectificative lorsque, après la publication d’une attestation mentionnant l’absence d’option ou l’acceptation sous bénéfice d’inventaire, il est publié au même bureau un acte impliquant acceptation pure et simple en vertu de l’article 468 du code Civil (110) ou une décision judiciaire constatant l’existence d’un tel acte.

Article 160 : Lorsqu’ils sont requis par l’un des successibles d’établir un acte de notoriété, un inventaire, un certificat de propriété ou tout autre acte concernant la dévolution d’une succession, en totalité ou en partie, les notaires sont tenus d’informer le requérant de l’obligation qui lui est imposée de faire constater dans une attestation notariée toute transmission ou constitution par décès de droits immobiliers.

Il est interdit aux Notaires d’établir un tel acte s’il ne leur est pas justifié que l’attestation notariée a été précédemment publiée ou si le requérant ne les charge pas, en même temps, d’établir la dite attestation.

Article 161 : Pour tous autres faits constitutifs, transmissifs, modificatifs ou extinctifs de droits réels ainsi que pour toutes sentences ayant mêmes effets, la constatation écrite est fournie par les actes des notaires et par les actes des juges et, s’il y a lieu, par les pièces des procédures judiciaires ou extrajudiciaires, lesquelles doivent indiquer, en les désignant par numéro de titres fonciers, les immeubles grevés, transmis ou libérés.

Article 162 : Toute personne peut, en produisant les pièces dont le dépôt est prescrit par l’article 164, requérir du Conservateur l’inscription, la radiation, la réduction ou la rectification de l’inscription d’un droit réel immobilier.

Toutefois, pour que la demande soit recevable, il est nécessaire que l’acte ou le fait sur lequel elle est basée émane du titulaire d’une inscription antérieure régulière et qu’aucune inscription postérieure à celle-là ne s’oppose à l’exercice du nouveau droit invoqué.

Toute demande doit en outre contenir une élection de domicile dans le ressort judiciaire où se trouve situé l’immeuble, domicile auquel pourront être valablement effectués par la suite toutes notifications, significations et actes de procédure divers nécessités par l’application des dispositions du présent code.

Article 163 : Sont également inscrites aux Livres Fonciers, aux mêmes requêtes et dans les mêmes délais, les causes d’indisponibilité des immeubles résultant soit de clauses des contrats de mariage soit des dispositifs de jugements portant déclaration de faillite ou de liquidation judiciaire (111) soit de tous autres actes ou contrats.

Article 164 : Les demandes d’inscription doivent être accompagnées du dépôt :

I. S’il s’agit de mutations contractuelles et de conventions en général :

1 – D’une expédition ou du brevet des actes publics; de l’écrit prévu à l’article 155;

2 – De la copie du titre foncier de l’immeuble intéressé;

3 – Spécialement, s’il s’agit de la modification ou de l’extinction d’un droit réel grevant l’immeuble, du certificat d’inscription relatif à ce droit.

II. S’il s’agit de mutation opérée après décès :

a) – Pour les successions ab intestat (112) :

1 – D’une expédition de l’acte de décès ou du jugement en tenant lieu;

2 – D’une expédition ou du brevet de l’intitulé d’inventaire ou de l’acte de notoriété prévus à l’article 156;

3 – De la copie ou des copies de titre foncier du ou des immeubles intéressés;

4 – Spécialement, s’il s’agit de la transmission de droits réels grevant un ou des immeubles, du ou des certificats relatifs à ces droits.

b) – Pour les successions testamentaires, indépendamment des dites pièces :

5 – D’une expédition du testament;

6 – D’une expédition des actes de consentement par les héritiers réservataires ou des

légataires universels à la délivrance des legs, ou du jugement prononçant l’envoi en

possession des dits légataires ;

7 – D’une expédition du jugement d’envoi en possession provisoire ou définitive des

successeurs ou héritiers.

III. S’il s’agit de décisions judiciaires conférant l’hypothèque judiciaire ou prononçant la nullité ou la résolution d’un droit réel ou de titres de même ordre ou nature :

1 – Des originaux, copies ou expéditions des actes judiciaires ou extrajudiciaires

soumis à la publicité;

2 – De la copie ou des copies de titre foncier et des certificats d’inscription qui se trouveraient en la possession du titulaire du droit à inscrire.

Le Conservateur fixe en outre le chiffre de la provision à déposer dans le cas où il juge

opportun d’en exiger une.

Toute demande d’inscription doit contenir une élection de domicile dans le ressort judiciaire où se trouve situé l’immeuble, domicile auquel pourront valablement être effectués par la suite toutes notifications, significations et tous actes de procédure divers nécessités par l’application du présent code.

Article 165 : Les pièces établies spécialement en vue de la demande d’inscription, expéditions et actes notariés ou judiciaires, copies d’exploits, à l’exclusion cependant des

minutes et brevets d’actes publics et des originaux d’exploits, sont dispensés du timbre

et de tout impôt de même nature.

La même exemption s’applique aux pièces qui seraient spécialement établies pour être produites à l’appui d’une demande d’inscription d’immeuble, y compris les états d’inscription de charges et de transmission dont il est parlé à l’article 130.

Mention de leur destination est inscrite sur les dites pièces par celui chargé de les

établir.

Article 166 : Le Conservateur remet au déposant, s’il le demande, une reconnaissance contenant le détail des pièces déposées et relatant la date du dépôt.

Cette reconnaissance est restituée lors de la remise des copies de Titres et de certificats d’inscription ou lors de la remise des pièces dans les cas spécifiés aux articles 173 et 179. (113)

Article 167 : Avant de déférer à la demande d’inscription, le Conservateur procède à la vérification des pièces déposées et s’assure :

1 – De l’identité des parties;

2 – De leur capacité;

3 – De l’inscription au titre foncier du droit du disposant;

4 – De la disponibilité de l’immeuble;

5 – De la régularité de l’acte au point de vue de sa forme extérieure.

Article 168 : L’identité des parties mentionnée dans les actes publics et les décisions judiciaires est garantie par l’intervention du Magistrat ou de l’Officier ministériel rédacteur.

Article 169 : La capacité des parties est établie :

1 – Par les déclarations à insérer dans les actes en exécution des articles 156 et 157;

(114) ;

2 – Par la production des justifications relatives aux autorisations légales nécessaires, dans certains cas déterminés.

Article 170 : L’inscription au Titre Foncier du droit du disposant ne doit être déformée par aucune inscription ultérieure, alors même que cette dernière ne figurait pas encore sur la copie du Titre.

Article 171 : L’immeuble est tenu pour disponible s’il n’existe aucune mention inscrite dans le cadre spécial du Titre Foncier affecté aux charges de cette nature ou si toutes les mentions précédemment inscrites ont été radiées.

Article 172 : La régularité des actes consiste dans l’observation rigoureuse, en ce qui concerne leur forme extérieure, des dispositions tant du Code civil que des textes en vigueur et du présent Code, à l’exclusion de celles qui se rapportent à la valeur intrinsèque de la convention. (115)

Article 173 : Si la vérification révèle l’absence ou l’insuffisance de l’un de ces éléments essentiels pour la validité de l’inscription, le Conservateur refuse la formalité et restitue au requérant les pièces déposées revêtues d’un visa ne varietur, en y joignant une déclaration écrite dont il conserve minute et par laquelle il fait connaître les causes de son refus.

Article 174 : La publication au Livre Foncier des faits ou conventions ayant pour objet la constitution, la transmission, la modification ou l’extinction des droits réels comporte :

1 – La constatation au registre ad hoc (116) du dépôt effectué par le requérant de l’inscription;

2 – La rédaction de bordereaux analytiques (117) rappelant, outre les dispositions inhérentes à la nature du contrat déposé, toutes autres dispositions accessoires soumises à la publicité;

3 – a- s’il s’agit d’une charge ou d’un droit réel ou translatif de propriété, la mention sommaire, à la suite du Titre Foncier, de la charge ou du droit constitué ou des mutations opérées;

b – S’il s’agit d’un acte extinctif d’une charge ou d’un droit réel publié, la radiation de la mention précédemment inscrite sur les Titres Fonciers;

4 – La reproduction des mêmes mentions ou radiation sur la ou les copies du Titre Foncier et l’annexion à chacune d’un duplicata du bordereau analytique

correspondant;

5 – L’établissement d’un certificat d’inscription au nom du titulaire du nouveau droit ou l’annulation du certificat d’inscription précédemment établi au nom du titulaire du droit éteint.

Article 175 : La publication au Livre Foncier des faits et conventions ayant simplement pour objet de changer le titulaire ou de modifier les conditions d’existence d’un droit réel sans aggraver ni atténuer la charge qui en résulte pour l’immeuble est faite dans la même forme, mais la mention sommaire prévue aux numéros 3° et 4° de l’article précédent, au lieu de figurer sur le Titre Foncier et sur la ou les copies de ce titre, est reportée, en forme d’annotation marginale sur les bordereaux analytiques se rapportant à l’inscription initiale du droit modifié et sur le certificat d’inscription correspondant.

Article 176 : L’inscription de l’hypothèque conférée sur un droit réel préexistant (usufruit, emphytéose ou superficie) est faite également dans la forme prévue à l’article 174, sur le titre du bien fonds démembré, mais d’une part un duplicata supplémentaire du bordereau analytique est annexé au certificat d’inscription détenu par le titulaire du droit réel grevé, d’autre part la mention sommaire au feuillet foncier est accompagnée d’une référence à la mention antérieure qui constate le démembrement; enfin, la même mention sommaire est reproduite en forme d’annotation marginale tant sur le certificat d’inscription déjà visé que sur les duplicatas du bordereau analytique de l’acte qui opère le démembrement.

Article 177 : Lorsque les copies de Titre Foncier et de certificat d’inscription ne sont pas présentées par le requérant de l’inscription, si la formalité est destinée à constater un fait ou une convention qui suppose le consentement des porteurs, le conservateur refuse d’y procéder.

Dans tous les autres cas et après vérification il reçoit le dépôt, fait la publication sur le Titre Foncier, la notifie aux détenteurs des copies ou Certificats avec sommation d’avoir à présenter les dites pièces dans la huitaine et, jusqu’à ce que la concordance entre le titre et les copies et certificats ait été établie, il refuse toute nouvelle inscription prise de leur consentement.

La notification est faite dans les formes administratives. (118)

Article 178 : Lorsque les faits et conventions susceptibles d’être publiés se reproduisent ou sont conclus au cours de la formalité d’immatriculation d’immeuble, la publication n’en peut être opérée qu’après établissement du Titre Foncier.

Toutefois il est loisible pour le bénéficiaire du droit à inscrire, pour prendre rang et rendre le dit droit opposable aux tiers, d’effectuer sans attendre l’achèvement de la formalité le dépôt à la conservation des pièces prescrites; ce dépôt est mentionné au registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation de l’immeuble, reporté avec rappel de sa date au registre des dépôts au rang qui est assigné par le premier enregistrement.

La validité de ces inscriptions reste soumise aux règles qui régissent le droit commun auquel l’immeuble n’échappe qu’au jour de l’inscription, sauf en ce qui concerne le mode de publication des droits réels tel qu’il est organisé par les dispositions du présent article et de l’article 151.

Article 179 : Les copies de titres fonciers et certificats d’inscription sont seuls restituées aux parties; les pièces produites restent déposées aux archives de la Conservation et le Conservateur peut à toute époque en délivrer aux intéressés des copies certifiées conformes faisant foi de leur contenu.

Article 180 : Les personnes dont les droits auraient été lésés par une inscription peuvent en demander la modification ou l’annulation, sauf dans le cas où elles peuvent préjudicier aux tiers de bonne foi.

Toutefois l’héritier revendiquant dans les six mois qui suivent l’ouverture de la succession tout ou partie de l’hérédité, peut demander en même temps que l’annulation de l’inscription prise à son préjudice, celle des droits constitués dans l’intervalle au profit de tiers par (119) l’héritier apparent.

Article 181 : Toute demande tendant à obtenir l’annulation ou la modification d’une inscription peut faire l’objet d’une mention sommaire préventive, dite pré notation, sur le Titre foncier avant d’être portée devant le Tribunal.

Cette pré notation doit être autorisée par Ordonnance du Président du Tribunal ou du Juge de paix rendue sur requête, à charge de lui en référer.

La pré notation faite, la validité des inscriptions ultérieures est subordonnée à la décision judiciaire.

A défaut de pré notation le jugement n’a d’effet à l’égard des tiers que du jour où il est publié.

Article 182 : Lorsque deux immeubles contigus sont réunis, par suite d’une acquisition ou par effet de tout autre contrat ou événement, entre les mains d’un même propriétaire, celui-ci peut demander soit au moment de la publication du fait juridique générateur du droit soit ultérieurement, la fusion des deux Titres Fonciers en un seul.

Cette fusion s’effectue soit au moyen de l’annulation des deux Titres anciens et la création d’un Titre nouveau sur lequel sont reportées les inscriptions non radiées des titres annulés soit par l’annulation d’un seul desdits titres et le report sur le second, indépendamment des mentions relatives à l’augmentation de superficie, consistance et valeur de l’immeuble, des inscriptions non radiées du titre annulé.

Cette opération n’est cependant admise qu’autant qu’elle ne préjudicie en rien aux droits inscrits sur les Titres Fonciers fusionnés.

Elle peut être étendue au cas de rattachement à un immeuble contigu ou de réunion de plus de deux immeubles en un seul.

Article 183 : Lorsqu’un immeuble est divisé par suite d’aliénation partielle ou de partage, les limites des lots formés doivent être fixées sur le terrain au moyen de bornes édifiées dans les conditions réglées par l’article 139.

Un plan de lotissement, établi comme il est dit à l’article 140, est déposé à la Conservation avec les pièces nécessaires à la transcription ultérieure de l’acte de vente ou de partage à publier.

Dans le plus bref délai possible après ce dépôt, le conservateur fait procéder par, par l’un des géomètres attachés à la Conservation, à la vérification du plan fourni et, s’il y a lieu, à sa rectification aux frais du ou des requérants.

La date de cette opération, qui doit être faite en présence des parties à l’acte à inscrire, est portée à leur connaissance vingt quatre heures au moins à l’avance, par une notification en la forme ordinaire.

Les résultats de la vérification sont constatés dans un procès-verbal dressé également en présence des mêmes parties et signé par elles.

Ces résultats restent acquis quand bien même toutes les parties régulièrement convoquées n’auraient pas assisté à la vérification.

Article 184 : Dès que le bornage est achevé, le Conservateur annexe le procès-verbal aux pièces déposées et procède à l’inscription de l’acte. Il établit en conséquence, au nom de chacun des propriétaires des lots distincts, un nouveau Titre Foncier sur lequel sont reportées toutes les inscriptions non radiées du Titre ancien; ce dernier, après inscription des mentions relatives à la diminution de superficie, consistance et valeur de l’immeuble, reste aux mains du propriétaire pour la part non aliénée ou, en cas de partage ou de vente par lots, est remis à l’attributaire ou à l’acquéreur du dernier lot attribué ou vendu.

Article 185 : Lorsque les faits ou conventions susceptibles d’être publiés se produisent ou sont conclus au cours d’une procédure de morcellement, l’inscription ne peut être opérée qu’après l’établissement des nouveaux Titres Fonciers.

Toutefois il est loisible au bénéficiaire du droit à inscrire, pour prendre rang et rendre le dit droit opposable aux tiers, d’effectuer sans attendre l’achèvement de la procédure, le dépôt à la Conservation des pièces prescrites; ce dépôt est mentionné, avec rappel de sa date, au registre des dépôts au rang qui lui est assigné par le premier enregistrement.

Article 186 : Toute personne, en se conformant aux règles ci-après fixées, peut obtenir communication des renseignements consignés aux Livres Fonciers ou renfermés dans les dossiers correspondant aux Titres Fonciers, moyennant le paiement de droits de recherche et de copie dont le montant est fixé par Arrêté du Ministre chargé du Domaine. (120)

Article 187 : A cet effet, les intéressés présentent au Conservateur Foncier une réquisition rédigée en double exemplaire et tendant à la délivrance, suivant le cas :

– D’un certificat constatant la concordance d’un Titre Foncier et de la copie dudit titre;

– D’un certificat constatant la concordance d’un certificat d’inscription avec les énonciations du Titre Foncier relatives au même droit réel;

– De l’état des droits réels appartenant à une personne déterminée;

– De l’état des charges et droits réels grevant un immeuble déterminé;

– De la copie d’un acte déposé au dossier d’un immeuble à l’appui d’une inscription ou du bordereau analytique qui s’y rapporte.

Lesdits certificats, états ou copies sont établis à la suite de l’une des réquisitions; la seconde reste aux archives de la Conservation.

Lorsqu’il est requis du conservateur un état des charges et droits réels grevant un immeuble en cours de morcellement, le conservateur est tenu de faire mention, dans son état, de la procédure de morcellement en cours.

Article 188 : Au cas où l’immeuble visé dans une réquisition se trouve grevé d’une hypothèque à inscription différée (121), mention doit en être faite à la suite de l’état ou du certificat requis, avec indication de la durée de validité de l’opposition, si toutefois la nature du renseignement demandé exige cette révélation.

Article 189 : Sont obligatoirement publiés à la Conservation Foncière du lieu de situation des immeubles:

1 – Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs :

a – Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au Code civil;

b – Bail pour une durée de plus de douze années et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus;

2 – Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire ou toutes autres restrictions au droit de disposer ainsi que les clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1°); de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses.

3 – Les attestations notariées établies en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers.

4 – Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci- après, lorsqu’ils portent sur les droits soumis à publicité en vertu du 1°) :

a – Les actes confirmatifs de conventions entachées de cause de nullité ou de rescision;

b – Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive;

c – Les demandes en Justice tendant à obtenir et les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort;

d – Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance;

e – Les actes et décisions déclaratifs.

5 – Les jugements d’envoi en possession provisoire ou définitif des biens d’un absent.

6 – Les conventions d’indivision immobilière.

7 – La décision du tribunal donnant acte du délaissement hypothécaire. (122)

8 – Les actes qui interrompent la prescription acquisitive et les actes de renonciation à la prescription acquise.

9 – Toute convention entraînant le détachement ou faisant suite au détachement d’une partie d’un terrain qui provient d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles supportant une construction ou un groupe de constructions et qui appartient à un même propriétaire ou à une même indivision.

10 – Le classement d’un domaine en réserve naturelle, ainsi que le déclassement total ou partiel d’un domaine classé.

Article 190 : 1 – Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.

Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques invoqués par ces tiers ont été antérieurement publiés.

Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents ou leurs ayants cause à titre universel.

Les ayants cause à titre particulier du titulaire d’un droit visé à l’article 189 qui ont publié l’acte ou la décision judiciaire constatant leur propre droit ne peuvent se voir opposer les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clause d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer ou les décisions judiciaires constatant de telles clauses lorsque lesdits actes ou décisions ont été publiés postérieurement à la publicité de leur propre droit.

La résolution ou la révocation, l’annulation ou la rescision d’un droit visé au 1°) de l’article 189, lorsqu’elle produit un effet rétroactif, n’est opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ou si la cause réside dans la Loi.

2 – Le défaut de publicité des actes de donation demeure opposable par toute personne ayant intérêt, excepté toutefois celles qui sont chargées de faire la publication ou leurs ayants cause et le donateur;

3 – A défaut de publicité, ne peuvent jamais être opposés aux tiers définis par le premier alinéa du 1°) :

– Les baux pour une durée supérieure à douze ans;

– Les actes portant cession de loyers ou fermages non échus pour une durée supérieure à trois ans.

4 – Toute personne intéressée qui, ayant publié son propre droit, prouve qu’elle a subi un préjudice à raison soit du défaut de publication avant l’expiration du délai légal soit de la publicité incomplète ou irrégulière d’un des actes visés au 3°) de l’article 189 peut demander des dommages et intérêts.

Toutefois le légataire particulier (123) de droits immobiliers peut se prévaloir de la publication notariée à l’égard des ayants cause (124) du défunt qui n’ont pas publié antérieurement les actes ou décisions judiciaires établissant à leur profit des droits concurrents.

5 – Les demandes tendant à faire prononcer le résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultants d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant le Tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées, conformément aux dispositions de l’article 189 4°.c) et s’il est justifié de cette publication par un certificat du Conservateur ou la production d’une copie de la demande, revêtue de la mention de la publicité.

Article 191 : Les Notaires, Avocats, Huissiers et autorités administratives sont tenus de faire publier, dans les délais fixés à l’article 192 et indépendamment de la volonté des parties, les actes ou décisions judiciaires visés à l’article 189 1°), 2°), 4°) à 8°) dressés par eux ou avec leur concours.

Les Notaires sont tenus de faire publier les attestations visées à l’article 189 3°) lorsqu’ils sont requis par les parties de les établir. Ils ont la même obligation lorsqu’ils sont requis d’établir un acte concernant la dévolution de tout ou partie d’une succession; les successibles doivent dans ce cas fournir aux notaires tous renseignements et justificatifs utiles.

Article 192 : Les délais d’accomplissement de la formalité sont fixés comme suit :

I. Pour les attestations notariées : Quatre mois à dater du jour où le Notaire a été requis.

La responsabilité des successibles peut être engagée, conformément au premier alinéa de l’article 190 4°), si le Notaire est requis plus de six mois après le décès ou, dans les cas où un événement ultérieur modifie la dévolution de la succession, la masse héréditaire ou l’option des successibles, plus de six mois après cet événement.

II. Pour les décisions judiciaires : Trois mois à dater du jour où elles sont devenues définitives, ce délai étant ramené à un mois pour les décisions prononçant la résolution, la révocation, la nullité ou la rescision d’un acte de nature à être publié.

III. Pour les autres actes : Trois mois à compter de leur date.

Toutefois le délai est réduit pour les actes et décisions en vertu desquels peut être requise l’inscription des privilèges prévus aux articles 1130 et 1133 du Code civil. (125)

Au cas où la publicité doit être opérée dans deux ou plusieurs bureaux, les délais ci-dessus prévus sont prorogés d’un mois pour chaque bureau en sus du premier.

Sans préjudice des effets de droit pouvant résulter du défaut de publicité, l’inobservation des délais prescrits par le présent article est sanctionnée par une amende civile de 10.000 francs guinéens à la charge des Officiers publics ou ministériels visés à l’article 190 ou des successibles qui, n’ayant pas recours au ministère d’un notaire, se sont abstenus de requérir un de ces Officiers publics pour établir l’attestation après décès.

Article 193 : Sont publiés à la Conservation Foncière de la situation des immeubles et produisent, vis à vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent :

1 – Le commandement valant saisie et les différents actes de procédure qui s’y rattachent;

2 – Les Ordonnances, les cessions amiables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, quelque soit le montant de l’indemnité; (126)

3 – Les procès-verbaux de réorganisation foncière, les actes d’échange d’immeubles ruraux, les certificats de non-opposition et les Ordonnances d’homologation;

4 – Les Arrêtés pris en vue de remembrement préalable à la reconstitution, les projets de remembrement amiable approuvés, les arrêtés portant attribution ou cession d’immeubles urbains ou ruraux;

5 – Les cessions de droits immobiliers, les concessions d’immeubles, mines et carrières;

6 – Les règlements de copropriété des immeubles ou ensembles immobiliers;

7 – Les décisions de classement et de déclassement des sites et monuments;

8 – Les actes ou décisions judiciaires dont la publication est prescrite par des dispositions législatives particulières.

Les actes, décisions et dispositions énoncés ci-dessus et les extraits, expéditions ou copies déposés à la Conservation Foncière pour la formalité sont soumis aux règles générales édictées par le présent code, notamment en ce qui concerne la forme des actes, l’identification des personnes et des biens, les délais et les modalités de la publicité.

Article 194 : Sont également publiés, pour l’information des usagers, à la Conservation Foncière de la situation des immeubles, par les soins de l’administration compétente, dans les conditions et limites et sous réserve des exceptions fixées par la Loi:

1 – Les procès-verbaux établis pour constater les changements intervenus dans la désignation des immeubles, les constructions et démolitions affectant des immeubles inscrits aux Livres Fonciers ainsi que les modifications provenant de décisions administratives ou d’événements naturels;

2 – Les limitations administratives au droit de propriété (127) et les dérogations à ces

limitations.

Article 195 : I. Peuvent être publiés à la conservation foncière des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers :

1 – Les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans;

2 – Les conventions relatives à l’exercice des servitudes légales.

Les actes et documents dont la publicité est prévue par le présent article et les extraits, expéditions ou copies déposées à la Conservation Foncière pour l’exécution de la formalité sont soumis aux règles générales édictées par le présent Code, notamment en ce qui concerne la forme des actes, l’identification des personnes et des biens et les modalités de publicité.

II. Peuvent être publiés, dans les mêmes conditions, les documents énumérés ci-après, auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique:

1 – Demande en Justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique des dits actes;

2 – Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou du promettant de procéder aux dites réitération ou réalisation;

3 – Déclaration par acte notarié de la volonté du bénéficiaire de l’acte d’exiger les dites réitérations ou réalisations.

Les dispositions de l’article 190 sont applicables à compter du jour de la formalité lorsque celle-ci est suivie, dans un délai de trois ans, de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la réitération ou la réalisation. En cas d’instance judiciaire, ce délai peut être prorogé par la publication d’une ou plusieurs Ordonnances successives rendues à cet effet par le président du Tribunal saisi.

Article 196 : La publicité des privilèges et hypothèques est assurée au moyen d’inscription sur les registres tenus à cette fin par le Conservateur de la propriété foncière.

Article 197 : Sont seuls susceptibles d’hypothèque :

1 – Les terrains urbains ou ruraux, bâtis ou non bâtis, dont la propriété est consacrée par un Titre Foncier et leurs accessoires réputés immeubles;

2 – L’usufruit des mêmes biens et accessoires, pendant sa durée;

3 – L’emphytéose, pendant le temps de sa durée. (128)

D’une manière générale, les biens immeubles et l’usufruit des mêmes biens et leurs accessoires, conformément aux articles 513 et suivants du Code civil. (129)

Article 198 : L’hypothèque, légale, judiciaire ou conventionnelle, ne peut produire aucun effet si elle n’a pas été rendue publique, alors que son inscription était obligatoire, dans les formes et manières prescrites par la loi, au sens de l’article 1158 du Code civil. (130)

Article 199 : Exceptionnellement, et sans nuire à l’exercice par toute autre personne du droit conféré par l’article précédent, les hypothèques légales (131) devront être inscrites au Livre Foncier dans le délai de dix jours à compter de la date des actes, à la requête des Notaires ou Greffiers qui les auront reçus ou transmis.

Article 200 : L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte authentique passé devant Notaire ou Greffier-Notaire en République de Guinée. (132)

La transmission et la mainlevée de l’hypothèque ont lieu en la même forme. (133)

Article 201 : Tout acte sujet à publicité foncière doit être dressé en la forme authentique. Toutefois, s’il n’est pas dressé en la forme authentique, il doit être déposé au rang des minutes d’un notaire ou d’un Greffier-Notaire.

Les actes reçus par les Officiers publics ou ministériels étrangers et les décisions rendues par les juridictions étrangères ne peuvent être publiés ou constituer le titre d’une inscription de privilège ou d’hypothèque que s’ils ont été légalisés par le Ministre des Affaires Etrangères ou son Délégué qualifié et déposés au rang des minutes d’un Notaire guinéen ou s’ils ont été rendus exécutoires en Guinée.

Ils doivent être accompagnés, s’ils ont été rédigés en langue étrangère, d’une traduction en Français certifiée soit par le Ministre ou son Délégué susvisé soit par un interprète agréé auprès des Tribunaux.

Les originaux, expéditions, copies, extraits ou bordereaux déposés pour être conservés à la Conservation Foncière doivent en outre porter toutes les mentions prescrites par l’article 1160 du Code civil. (134)

Article 202 (Modifié par la Loi L/92/045/CTRN du 8 décembre 1992) : Les privilèges immobiliers et les hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles sont inscrits à la Conservation Foncière de la situation des biens. (135)

L’inscription ne peut avoir lieu que pour une somme et sur les immeubles déterminés conformément aux articles 1152 et 1153 du Code civil (136) et dans les conditions fixées par les articles 1155, 1156 et 1160 dudit Code. (137)

Article 203 : Le Conservateur doit, au moment de l’inscription d’un jugement ou, en cas de conversion ou renvoi devant Notaire d’un procès-verbal d’adjudication, prendre d’office au profit du débiteur exécuteur, de colicitants ou de leurs ayants droit, l’inscription de privilège du vendeur si le paiement préalable du prix n’est pas justifié.

Article 204 : L’inscription conserve le privilège ou l’hypothèque jusqu’à une date fixée par le créancier, sans toutefois que la date extrême de cette inscription soit postérieure de dix années à compter du jour de la formalité. Si elle n’a pas été renouvelée au plus tard à cette date elle cesse aussitôt de produire effet. (138)

Article 205 : L’ordre d’inscription en matière d’hypothèque règle le rang de priorité des créanciers.

Article 206 : L’hypothèque n’a rang entre les créanciers que du jour de son inscription.

Lorsque plusieurs inscriptions sont demandées le même jour relativement au même immeuble, celle requise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée avoir rang antérieur.

L’inscription d’hypothèque requise par un créancier légalement dispensé de la représentation d’un Titre est réputée d’un rang antérieur à celui de toute autre formalité

requise le même jour. (139)

Article 207 : La publication de l’hypothèque conventionnelle peut, dans le cas de prêts à court terme, être différée pendant un délai maximum de quatre-vingt-dix jours sans que le créancier soit exposé à perdre le rang qui lui est et demeure acquis, à la condition pour lui de se conformer aux dispositions de l’article 213 ci-après.

Article 208 : L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert à concurrence d’une somme déterminée à fournir prend rang à la date de sa publication sans égard aux époques successives de l’exécution des engagements pris par le créditeur.

Article 209 : Sont créanciers privilégiés sur les immeubles :

– Ceux qui ont prêté les deniers pour l’acquisition de l’immeuble ou pour payer ou rembourser les architectes, entrepreneurs, maîtres-maçons ou autres ouvriers, à condition que ce paiement ait été des deniers empruntés.

– Ceux qui ont consentis des prêts destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel ou à leur réparation, amélioration ou entretien, sous réserve des conditions mentionnées à l’alinéa précédent.

Entre les créanciers, ces privilèges ne produisent d’effet à l’égard des immeubles qu’autant qu’ils sont rendus publics par une inscription à la Conservation Foncière. (140)

Article 210 : Les actions tendant à la revendication d’immeubles basées sur l’une des causes ci-après : droit de retour des biens donnés en cas de prédécès du donataire seul ou du donataire et ses descendants, résolution d’un contrat synallagmatique pour inexécution des conditions, exécution du pacte de réméré (141), ne peuvent être exercées qu’autant que ces droits auront été réservés expressément dans les contrats d’aliénation et ne produisent effet à l’égard des tiers qu’à dater du jour où ces réserves ont été rendues publiques, dans les formes réglées par le présent Code.

Article 211 : Les privilèges et hypothèques s’éteignent conformément à l’article 1175 du Code civil : (142)

1 – Par l’extinction de l’obligation dont ils constituent la garantie;

2 – Par la renonciation du créancier à son droit;

3 – Par l’accomplissement de la procédure de purge des hypothèques par le tiers

détenteur, sur expropriation forcée ou sur expropriation pour cause d’utilité publique,

conformément aux dispositions du Code civil;

4 – Par la prescription en faveur de débiteur ou du tiers détenteur.

Article 212 : Si l’inscription d’une hypothèque ou d’un privilège est subordonnée à une décision de Justice, il peut être pris, en cas d’urgence et en vertu d’une Ordonnance du Président du Tribunal ou du Juge de paix, une inscription conservatoire laquelle n’a d’effet que jusqu’au jugement définitif; si ce jugement maintient tout ou partie de l’inscription, ce qui a été maintenu prend rang à la date de l’inscription conservatoire.

Article 213 : Si l’inscription d’une hypothèque garantissant un prêt à court terme est différée par application de l’article 207, l’acte constitutif de cette hypothèque n’en doit pas moins être rédigé dans les formes ordinaires et une expédition en est remise, avec la copie du Titre Foncier, au créancier hypothécaire; celui-ci effectue le dépôt à la Conservation en faisant défense par écrit au conservateur de déférer à aucune réquisition d’inscription au préjudice de son droit dans un délai qui ne peut être supérieur à 90 jours.

Ce dépôt, valable pour le dit délai comme opposition, est inscrit à sa date au registre des dépôts et mention provisoire en est faite sur le Titre Foncier, dans le cadre réservé à cet effet.

Exceptionnellement, cette mention n’est pas reproduite sur la copie du Titre Foncier.

Si dans le cours du délai de validité de l’opposition une nouvelle inscription est requise, le Conservateur procède préalablement à l’inscription de l’hypothèque différée, qui prend rang au jour du dépôt pour opposition.

Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, le créancier est tenu de retirer les pièces ou de requérir l’inscription régulière de son droit, qui a cessé d’être garanti par le dépôt pour opposition.

Article 214 : Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par les requérants, sauf règlement ultérieur entre les parties.